Στις 3 Ιουλίου του σωτήριου (λέμε τώρα) έτους 2020, οι πολυθρύλητες μπουλντόζες επιτέλους μπήκαν στο Ελληνικό. Η πράξη συντελέστηκε 20 χρόνια μετά το κλείσιμο του αεροδρομίου και 16 χρόνια μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας. Οικολόγοι, Συμβούλιο της Επικρατείας, δασάρχες, εφορίες αρχαιοτήτων, δήμαρχοι, επενδυτές, κυβερνητικοί, αντιπολίτευση συνέθεσαν το παζλ του απόλυτου αλαλούμ. Ας δούμε μέσα από ερωτήσεις-απαντήσεις τη γεωγραφία του έργου, στο βαθμό της αντικειμενικότητας που προκύπτει από στοιχεία.
Ποια είναι η σημασία που αποδίδεται από την κυβέρνηση στο συγκεκριμένο έργο;
Η μέγιστη. Από πλευράς επικοινωνίας, πολιτικής και μηνυμάτων προς επενδυτές (κυρίως εξωτερικού). Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης επέλεξε την απευθείας τηλεοπτική μετάδοση ώστε να σηματοδοτήσει τη διαφοροποίηση από την κυβέρνηση Σύριζα, να δείξει ότι αυτός μπορεί και διαχειρίζεται πολύπλοκα projects αποτελεσματικά, σε αντίθεση με τον προκάτοχό του Αλέξη Τσίπρα, τον οποίο κατονόμασε ευθέως ως υποκινητή της αργοπορίας του έργου και της διαφαινόμενης κατάληξης του έργου σε “λαχανόκηπο”.
Η Lamda Development είναι ο αδιαμφισβήτητος νικητής έναντι όλων;
Με δύο λέξεις, “αλλάζει level”. Ήδη ο βασικός μέτοχος (Όμιλος Λάτση) έχει πραγματοποιήσει αύξηση μετοχικού κεφαλαίου 650 εκατομμυρίων ευρώ στα τέλη του '19 με υπερκάλυψη. Μαζί με τον τραπεζικό δανεισμό (με εγγύηση βασικού μετόχου) ετοιμάζει ένα 5ετές ομόλογο προσδοκίας 320 εκατομμυρίων ευρώ, το οποίο έρχεται να προστεθεί στα 3 δις που ήδη υπάρχουν ως “ζωντανό” κεφάλαιο επένδυσης. Τέλος, η καθαρή αξία ενεργητικού ξεπερνά πλέον το 1 δις ευρώ και αυτό από μόνο του είναι μία εξαιρετική επίδοση.
To Ελληνικό κράτος-λέγε με Δημόσιο-κερδίζει και τι;
Σύμφωνα με τα λεγόμενα του πρωθυπουργού, ο Δημόσιος τομέας αναβαθμίζει τη θέση που του αρμόζει ως θεματοφύλακας επενδύσεων (σε όσμωση με τον ιδιωτικό) και ταυτόχρονα ανακηρύσσεται σε μοναδικό εγγυητή του ρυθμιστικού πλαισίου. Ο φιλόδοξος στόχος την συνολικής συνεισφοράς του έργου κατά 2,4% του ΑΕΠ αφορά στην ολοκλήρωση του έργου. Με τα σημερινά δεδομένα, αυτό δεν είναι ξεκάθαρο αν και πότε θα συμβεί. Με τα καλύτερα σενάρια μιλάμε για περάτωση στη 10ετία άρα η πρόβλεψη είναι ότι κάπου εκεί θα έχει ολοκληρωθεί το “εμπορικό σκέλος”, με το υπόλοιπο ανεκτέλεστο να χρειάζεται άλλο τόσο, αν και εφόσον..
Οι γύρω Δήμοι, κερδίζουν ή χάνουν;
Σίγουρα το εκτυλισσόμενο έργο θα προσθέσει παραπάνω βαβούρα και κυκλοφοριακό όγκο, ενώ αδιευκρίνιστο πεδίο παραμένει η ενίσχυση των υφιστάμενων υποδομών. Σε επίπεδο τιμών ακινήτων το τοπίο παραμένει θολό. Αρχικά επικράτησε μια άποψη που ανέφερε πως τα ακίνητα των γύρω Δήμων (Παλαιού Φαλήρου, Αλίμου, Ελληνικού- Αργυρούπολης, Γλυφάδας, Βούλας- Βουλιαγμένης-Βάρης) θα γίνουν μήλο της έριδας για άραβες, κινέζους, αμερικάνους και λοιπούς χαμαιλέοντες real estate. Με μια ψύχραιμη ματιά όμως, διαπιστώνει κανείς πως μέσα στο συγκρότημα της Lamda προβλέπεται η ανέγερση 10.000 κατοικιών, εκτιμώμενης αξίας πώλησης στα 3.500-3.900 ευρώ ανά τ.μ. Η τιμή αυτή είναι ανάλογη (και σε πολλές περιπτώσεις κατώτερη) των αγοραπωλησιών που γίνονται σε real time χρόνο στις προαναφερόμενες περιοχές. Γιατί κάποιος να αγοράσει κατοικία εκτός συγκροτήματος, ενώ θα μπορεί να απολαύσει πολλά παραπάνω εντός;
Ο στόχος της προσέλκυσης 1 εκατομμυρίου τουριστών ανά έτος είναι εφικτός;
Βασική συνιστώσα επιτυχίας αποτελεί η πώληση 10.000 διαμερισμάτων που θα αποτελέσουν το εφαλτήριο προσέλκυσης εύπορων ηλικιωμένων, τζογαδόρων, ιδιωτών με παχυλό κορβανά και πάει λέγοντας. Η ζήτηση καθορίζει την προσφορά, αυτός είναι ο απαράβατος κανόνας της πραγματικής αγοράς. Στο Ντουμπάι λ.χ., που τέθηκε ανάλογος στόχος με παρεμφερή projects, ο τουρισμός φθίνει συνεχώς και η πώληση ακινήτων σημειώνει καταβύθιση, με αποτέλεσμα τα ακίνητα να έχουν “βγει στο σφυρί” μισοτιμής. Άρα και εδώ ο βαθμός προσδοκίας επίτευξης στόχου έχει αμφιλεγόμενο πρόσημο αφού η ανακήρυξη του συγκεκριμένου έργου σε διεθνές must ώστε να δημιουργηθεί μόνιμη τουριστική πελατεία, βάσει των όσων μας έχει διδάξει η τουριστική ιστορία μας, μάλλον είναι όνειρο απατηλό.
Ο στόχος της προσέλκυσης 1 εκατομμυρίου τουριστών ανά έτος είναι εφικτός;
Η συγκεκριμένη περιοχή αποτελεί το κλασικότερο παράδειγμα της χαμένης ευκαιρίας. Το Ελληνικό Δημόσιο κρύφτηκε πίσω από τη διαχρονική παθογένεια πολυνομίας και αναστολών. Ένα παραλιακό μέτωπο, που επικοινωνήθηκε σκόπιμα ως “Αθηναϊκή Ριβιέρα” και επιμελώς έμεινε στα αζήτητα μετά την ολυμπιάδα. Η Βαρκελώνη είναι ακριβώς το παράδειγμα που βρίσκεται στον αντίποδα: “ελαφρές” ολυμπιακές εγκαταστάσεις που μετά τους ολυμπιακούς εξαφανίστηκαν και στη θέση τους ξετυλίχθηκε ένα ολοκληρωμένο σχέδιο τουριστικής ανάπτυξης με ήπιες εμπορικές χρήσεις του παραλιακού μετώπου, το οποίο είναι ελεύθερο και προσβάσιμο για όλους, μια αρμονική συνύπαρξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα που οδήγησε στο “καταλανικό θαύμα”. Κλείνοντας και συνοψίζοντας, ας κρατήσουμε το γεγονός ότι ουσιαστικά είναι η πρώτη φορά που η ιδεολογική αναφορά περί ικανότητας του ιδιωτικού τομέα να δημιουργεί και να λειτουργεί, θα δοκιμαστεί σε ευρεία και πολυσχιδή κλίμακα.
Άραγε ο Adam Smith μιλούσε ελληνικά;